Quels programmes neufs sont éligibles au PTZ 2026 en Île-de-France pour un premier achat ?

En bref :

1. En 2026, le PTZ finance jusqu’à 50 % d’un logement neuf en immeuble collectif, dans la limite d’un coût d’opération de 150 000 € à 360 000 € en zone A selon la taille du foyer.
2. Tous les logements neufs sont éligibles, partout en France, depuis le 1er avril 2025. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
3. Les plafonds de ressources 2026 sont inchangés : 49 000 € pour une personne seule et 73 500 € pour un couple en zone A.
4. En Île-de-France, 14 des 15 résidences neuves de Sogeprom affichent le PTZ en octobre 2026, avec des prix d’entrée de 169 000 € à 374 000 €.

Le PTZ 2026, ou prêt à taux zéro, est l’aide la plus utilisée par les primo-accédants qui achètent un logement neuf en Île-de-France. Il s’agit d’un prêt sans intérêts ni frais de dossier, accordé sous conditions de ressources, qui vient compléter un crédit immobilier classique.

En Île-de-France, la quasi-totalité des communes de petite couronne et une grande partie de la grande couronne sont classées en zone A bis ou A, les zones où les plafonds sont les plus élevés. C’est donc la région où le montant du PTZ peut être le plus important.

Ce guide reprend les règles en vigueur, propose une simulation chiffrée et liste les programmes neufs éligibles en vente en octobre 2026.

Ce qui change avec le PTZ en 2026

La réforme du 1er avril 2025 a profondément modifié le PTZ. Depuis cette date, tous les logements neufs sont éligibles, appartements comme maisons individuelles, quelle que soit la zone géographique.

Avant avril 2025, le PTZ dans le neuf était réservé aux appartements situés en zones A bis, A et B1. Les maisons individuelles neuves en étaient exclues.

La loi de finances pour 2026 n’a modifié ni les plafonds de ressources, ni les plafonds de coût d’opération. Un relèvement des plafonds avait été proposé par amendement, mais il n’a pas été retenu.

Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Les offres de prêt émises jusqu’à cette date peuvent en bénéficier.

Les conditions pour obtenir le PTZ 2026

Quatre conditions cumulatives s’appliquent.

• Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande.
• Respecter les plafonds de ressources fixés selon la zone et le nombre de personnes du foyer.
• Acheter sa résidence principale et l’occuper au moins 8 mois par an, dans l’année qui suit l’achat ou l’achèvement des travaux.
• Compléter un autre prêt : le PTZ ne finance jamais seul un achat. Selon Service-Public.fr, il « doit compléter un autre prêt » d’une durée d’au moins 2 ans.

Le revenu pris en compte est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence de l’année N-2 et le coût total de l’opération divisé par 9. Cette règle évite qu’un ménage aux revenus déclarés faibles obtienne un PTZ sur un achat très coûteux.

Plafonds de ressources du PTZ 2026 en Île-de-France

Les plafonds dépendent de la zone et du nombre de personnes qui vivront dans le logement. Les zones A bis et A partagent les mêmes plafonds.

Source : article D31-10-3-1 du code de la construction et de l’habitation, plafonds en vigueur depuis le 1er avril 2025 et reconduits en 2026.

En zone A, un couple sans enfant qui déclare jusqu’à 73 500 € de revenu fiscal de référence reste éligible. Le PTZ n’est donc pas réservé aux revenus modestes.

Montant du PTZ 2026 : combien pouvez-vous emprunter ?

Le montant du PTZ est égal à un pourcentage du coût de l’opération, retenu dans la limite d’un plafond.

Le plafond du coût d’opération en zone A

La part financée selon la tranche de revenus

La tranche est déterminée par le revenu du foyer divisé par un coefficient familial. Plus les revenus sont faibles, plus la part financée et le différé sont importants.

Simulation : un couple qui achète un 2 pièces à 230 000 € en zone A

Un couple sans enfant achète un appartement neuf à 230 000 € dans une commune de zone A, comme Orly ou Chevilly-Larue.

• Le coût d’opération est retenu dans la limite de 225 000 €, le plafond pour 2 personnes en zone A.
• En tranche 1, le PTZ atteint 112 500 € (50 % de 225 000 €).
• En tranches 2 ou 3, il atteint 90 000 € (40 %).
• En tranche 4, il atteint 45 000 € (20 %).

Dans le meilleur cas, près de la moitié du prix est financée sans intérêts. Les frais de notaire réduits du neuf, environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien, ajoutent une économie d’environ 10 000 € sur ce budget.

Le simulateur ci-dessous applique les mêmes barèmes à votre situation : zone, taille du foyer, revenu fiscal de référence et prix du logement.

Les programmes neufs éligibles au PTZ en Île-de-France

Tout logement neuf respectant les conditions peut être financé avec un PTZ. En pratique, les promoteurs indiquent l’éligibilité sur leurs fiches programmes. Le tableau suivant liste les résidences Sogeprom en vente en Île-de-France qui affichent le PTZ en octobre 2026.

Sources : fiches programmes de Sogeprom en Île-de-France, consultées le 5 octobre 2026. Prix d’entrée TTC, TVA à 20 % sauf mention contraire.

Onze de ces quatorze programmes démarrent à 225 000 € ou moins. Pour un couple en zone A, le prix d’entrée de ces résidences se situe donc sous le plafond de coût d’opération de 225 000 €, ce qui permet de maximiser le PTZ.

Le Val-de-Marne concentre six de ces programmes, avec des prix d’entrée entre 179 000 € et 199 052 € pour les premiers lots. Notre dossier sur les programmes neufs du Val-de-Marne les détaille, avec les transports et les dates de livraison.

Cumuler le PTZ avec la TVA à 5,5 % ou le BRS

Le PTZ peut se cumuler avec la TVA réduite à 5,5 %, accordée dans certains quartiers prioritaires ou à proximité, sous conditions de ressources. Sur un logement à 200 000 € TTC, le passage de 20 % à 5,5 % de TVA réduit le prix d’environ 24 000 €.

En Île-de-France, deux résidences Sogeprom proposent la TVA à 5,5 % en octobre 2026 : Flora à Boissy-Saint-Léger et L’Orangerie à Colombes.

Le PTZ est également ouvert au bail réel solidaire (BRS), un dispositif qui dissocie le foncier du bâti pour réduire le prix d’achat. La part du PTZ est alors calculée selon des règles spécifiques.

Les erreurs à éviter avec le PTZ

Attendre la signature de l’acte pour vérifier son éligibilité est l’erreur la plus fréquente. Mieux vaut faire une simulation dès la réservation, car le montant du PTZ conditionne le plan de financement.

Louer le logement trop tôt fait perdre l’avantage. Sauf exceptions (mobilité professionnelle, divorce, invalidité), le logement doit rester la résidence principale pendant 6 ans.

Oublier que le PTZ a un différé de remboursement peut fausser le calcul des mensualités. La banque doit lisser le crédit principal pour que la mensualité totale reste stable.

Pour comparer les promoteurs qui proposent des programmes éligibles, consultez notre comparatif des promoteurs immobiliers en Île-de-France.

Questions fréquentes