Quels programmes immobiliers neufs acheter dans le Val-de-Marne en 2026 ?

En bref :

1. Dans le Val-de-Marne, les prix d’entrée relevés en octobre 2026 vont de 179 000 € (Horizon, Chevilly-Larue) à plus de 400 000 € pour un 5 pièces, avec des livraisons entre le troisième trimestre 2026 et le quatrième trimestre 2028.
2. Orly concentre trois programmes Sogeprom (Barbara, Mésange, Équilibre), à quelques minutes de la ligne 14, qui relie l’aéroport d’Orly au centre de Paris depuis juin 2024.
3. Flora, à Boissy-Saint-Léger, est le seul programme Sogeprom du département en TVA réduite à 5,5 %. Bouygues Immobilier en propose deux, à Ivry-sur-Seine et Champigny-sur-Marne.
4. La ligne 15 Sud du Grand Paris Express, qui desservira Champigny-sur-Marne, est annoncée pour l’automne 2027 par la Société des grands projets.

Acheter un programme neuf dans le Val-de-Marne permet de rester à moins de 15 kilomètres de Paris avec des prix nettement inférieurs à ceux de la capitale. Le département profite aussi de l’arrivée du Grand Paris Express, qui redessine la carte des quartiers recherchés.

Selon les données publiées par La Place du Neuf, le prix du neuf dans le 94 varie d’environ 3 000 €/m² à Choisy-le-Roi à plus de 9 000 €/m² à Vincennes. L’écart entre les villes est donc considérable, et le choix de la commune pèse autant que celui du programme.

Ce guide compare les programmes neufs en vente en octobre 2026 dans le Val-de-Marne, avec leurs prix, leurs dates de livraison, leurs transports et les dispositifs d’aide disponibles.

Pourquoi acheter dans le neuf dans le Val-de-Marne en 2026

Le Val-de-Marne compte plus de 1,3 million d’habitants et de grands pôles d’emploi : la plateforme aéroportuaire d’Orly, le marché international de Rungis, les hôpitaux et universités de Créteil et Villejuif.

La ligne 14 prolongée jusqu’à l’aéroport d’Orly depuis le 24 juin 2024 a rapproché le sud du département du centre de Paris. Depuis Orly, la station Maison-Blanche, dans le 13e arrondissement, est à environ 12 minutes.

La ligne 15 Sud reliera ensuite Pont de Sèvres à Noisy-Champs en traversant le département, notamment par Villejuif, Vitry-sur-Seine et Champigny-sur-Marne. La Société des grands projets a repoussé sa mise en service à l’automne 2027, après plusieurs reports successifs.

Les communes situées autour d’Orly, de Chevilly-Larue, de Champigny-sur-Marne et de Boissy-Saint-Léger sont classées en zone A. Les primo-accédants y bénéficient des plafonds de PTZ les plus élevés.

Les programmes neufs Sogeprom dans le Val-de-Marne

Sogeprom, filiale de promotion immobilière de Société Générale, commercialise six résidences dans le Val-de-Marne en octobre 2026. Elles sont toutes éligibles au PTZ et proposent des logements du studio au 5 pièces, sauf Équilibre.

Sources : fiches programmes de la page Val-de-Marne de Sogeprom, consultées le 5 octobre 2026. Prix TTC.

Orly : trois résidences dans le quartier Parcs en Scène

Barbara et Mésange sont situées rue des Quinze Arpents, dans le quartier Parcs en Scène, un projet de 14 hectares dont 40 % d’espaces végétalisés. Chaque logement dispose d’un extérieur : balcon, loggia, terrasse ou jardin.

Barbara est livrable au troisième trimestre 2027, avec des prix de 196 000 € pour un studio à 495 000 € pour un 5 pièces. Mésange, livrable au troisième trimestre 2028, démarre à 189 000 €. La résidence Barbara est la plus avancée des deux.

Équilibre est le programme le plus proche de la livraison dans le département : les derniers lots, deux 4 pièces à partir de 371 000 €, sont livrables au troisième trimestre 2026. C’est une option pour une famille qui veut emménager rapidement.

Chevilly-Larue : Horizon, le prix d’entrée le plus bas du département

Horizon compte 24 logements dans l’écoquartier Anatole France, aux portes d’Orly. Le tramway T7 s’arrête au pied de la résidence et la ligne 14 est à environ 7 minutes à pied.

Avec un premier prix à 179 000 €, c’est le programme Sogeprom le plus accessible du Val-de-Marne. La résidence intègre un système de géothermie et une gestion des eaux de pluie.

Champigny-sur-Marne : Résidence 1906, face au parc

Résidence 1906 compte 34 logements dans le quartier Tremblay-Polangis, face au parc. Les prix vont de 198 000 € pour un studio à 456 000 € pour un 5 pièces.

La livraison prévue au troisième trimestre 2028 coïncide avec la mise en service annoncée de la ligne 15 Sud, à l’automne 2027. Les futurs habitants devraient donc emménager avec le métro déjà en service, si le calendrier est tenu.

Boissy-Saint-Léger : Flora, en TVA réduite à 5,5 %

Flora compte 43 logements du studio au 5 pièces, dont des duplex, à proximité immédiate de la gare RER A. Paris est accessible en moins de 30 minutes.

C’est le seul programme Sogeprom du Val-de-Marne en TVA à 5,5 %, accordée sous conditions de ressources. La résidence vise le niveau Bronze du label BDF et le label BiodiverCity, avec un jardin paysager et des potagers partagés.

En octobre 2026, Sogeprom annonce sur certains lots de Flora une remise allant jusqu’à 10 000 € et les frais de notaire offerts.

Les autres programmes neufs du Val-de-Marne

D’autres promoteurs commercialisent des résidences dans le département. Bouygues Immobilier affiche cinq programmes en octobre 2026.

Source : site de Bouygues Immobilier, page Val-de-Marne, consultée le 5 octobre 2026.

Retrospective et Pietrasanta sont proposés en TVA à 5,5 % au titre de leur situation en quartier ANRU.

Cogedim, marque du groupe Altarea, commercialise également cinq programmes : Reflets de Seine à Alfortville, Stud’Ivry à Ivry-sur-Seine (logements étudiants), Promenade Campus à Cachan, Villa Trianon à L’Haÿ-les-Roses et Lignes d’Art à Thiais. Les prix ne sont pas affichés sur la page département.

Pour comparer ces promoteurs sur d’autres critères que le prix, consultez notre comparatif des promoteurs immobiliers en Île-de-France.

L’outil ci-dessous permet de filtrer toutes ces résidences par budget, dispositif et date de livraison.

Quel programme choisir selon votre projet

Pour un primo-accédant, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût d’un appartement neuf en zone A. Notre guide sur le PTZ 2026 en Île-de-France détaille les plafonds et propose une simulation sur un achat à Orly.

Ce qu’il faut vérifier avant de réserver dans le Val-de-Marne

La distance réelle aux transports doit être vérifiée à pied, sur plan. Une gare annoncée « à proximité » peut se trouver à 5 comme à 15 minutes.

Les dates de livraison sont prévisionnelles. Le contrat de réservation doit mentionner les causes légitimes de retard, comme les intempéries, et leur mode de calcul.

Le calendrier du Grand Paris Express a déjà été décalé plusieurs fois. Un achat motivé par une future gare doit rester cohérent même avec un an de retard sur la mise en service.

La TVA à 5,5 % impose des plafonds de ressources et une obligation d’occuper le logement en résidence principale. Une revente ou une mise en location anticipée peut entraîner un rappel de TVA.

Questions fréquentes